O governo federal está intensificando seus esforços para combater o déficit habitacional no país, com um plano ambicioso de expandir as Parcerias Público-Privadas (PPPs) voltadas para habitação e locação social. A meta é estruturar até doze novos projetos nessa modalidade, ainda considerada recente no Brasil, até o próximo ano. Essa iniciativa representa uma alternativa crucial para oferecer moradia acessível à população de baixa renda, especialmente em centros urbanos, onde o custo do aluguel é um desafio significativo.
Atualmente, a carteira de projetos é coordenada pelo Programa de Parcerias de Investimentos (PPI), da Casa Civil, e conta com o apoio do Fundo de Apoio à Estruturação de Projetos de Concessão e PPPs (FEP), administrado pela Caixa Econômica Federal. O primeiro leilão bem-sucedido, realizado em Recife (PE), serve como modelo para as futuras concessões, que buscam atender a uma demanda crescente por soluções habitacionais inovadoras.
Expansão da Locação Social e Projetos-Piloto
A estratégia do governo federal prevê a estruturação de até doze projetos de PPPs de locação social, com três iniciativas-piloto já em andamento e leilões previstos para os próximos anos. Além do projeto já concedido em Recife, municípios como Campo Grande (MS), Santo André (SP) e Maceió (AL) estão com seus projetos em fase de modelagem, com editais esperados para os próximos anos. Essa expansão é autorizada pelo conselho de participação responsável pela gestão do FEP, que visa iniciar mais oito estruturações.
A diretora da Secretaria Adjunta de Infraestrutura Social e Urbana da Secretaria Especial do PPI, Bartira Tardelli Nunes, destaca que esses projetos são desenhados para atender a população mais vulnerável, que enfrenta dificuldades para arcar com aluguéis. A premissa central é que o valor do aluguel não comprometa mais de 20% da renda familiar dos beneficiários, garantindo a acessibilidade e a sustentabilidade para as famílias. Os imóveis são estrategicamente localizados próximos a polos de emprego e em regiões que facilitem a vida dos moradores.
Modelagem Financeira e Sustentabilidade dos Projetos
Para garantir a viabilidade financeira das PPPs de locação social, os projetos podem incorporar uma segunda frente: a habitação social com a venda de uma parcela dos imóveis. Essa abordagem, já aplicada em Recife, permite que os ganhos com as alienações subsidiem a contraprestação mensal que o município precisa desembolsar. A concessionária é responsável pela construção, reforma, gestão condominial e trabalho social com os moradores, podendo também explorar atividades comerciais.
Os recursos para a construção de imóveis destinados à venda podem ser obtidos via programa Minha Casa, Minha Vida, em um modelo de benefício cruzado. Além disso, a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) pode ceder prédios para os projetos, como ocorreu em Recife, onde dois edifícios foram destinados para habitação e locação. Outro mecanismo de sustentabilidade são as “fachadas ativas”, que permitem o aluguel do térreo dos edifícios para atividades comerciais, gerando receita adicional e aliviando a pressão sobre a contraprestação pública.
Mitigação de Riscos e Atratividade do Mercado
Um dos principais desafios na estruturação dessas PPPs é o risco de inadimplência por parte dos locatários. Para mitigar essa questão, os modelos econômico-financeiros são formulados com uma premissa de 15% de inadimplência, e o risco é compartilhado entre o poder concedente e a concessionária. A concessionária assume o ônus se o índice for inferior a 40%, mas o poder concedente se responsabiliza por valores acima dessa margem, permitindo o reequilíbrio do contrato.
O trabalho social é considerado crucial para o sucesso dos projetos, incluindo atividades de apoio, capacitação e fortalecimento da convivência comunitária. Em casos de inadimplência, visitas domiciliares são realizadas para auxiliar os beneficiários na reorganização financeira. A atração de empresas para esse modelo complexo, que envolve construção, gestão e serviços sociais, também é um desafio. O secretário adjunto de Infraestrutura Social e Urbana da Seppi, Manoel Renato Machado Filho, ressalta a importância da capacidade técnica dos municípios para administrar esses contratos, que são direcionados inicialmente a cidades médias com mais de 100 mil habitantes.
Mecanismos de Financiamento e Apoio Municipal
A fase de estruturação dos projetos de locação social é viabilizada pelo FEP, fundo administrado pela Caixa Econômica Federal e abastecido por recursos do PPI e da Secretaria Nacional de Habitação (SNH), do Ministério das Cidades. O FEP financia a contratação de consultorias, assessoramento técnico e processos licitatórios. Além da habitação, o fundo atua em setores como iluminação pública, cidades inteligentes, resíduos sólidos e unidades socioeducativas, com uma carteira robusta de projetos.
Adicionalmente ao FEP, os poderes concedentes interessados em estruturar PPPs de locação social podem buscar apoio financeiro no programa Pró-Cidades, do Ministério das Cidades. Este programa utiliza recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a elaboração e implementação de políticas de desenvolvimento urbano, fortalecendo a capacidade dos municípios de gerenciar e expandir suas iniciativas habitacionais. O sucesso dos projetos-piloto pode abrir caminho para a expansão do programa para cidades menores, através da alavancagem de receitas acessórias que sustentem o modelo. Para mais informações sobre o Programa de Parcerias de Investimentos, visite o site oficial do PPI.
Fonte: agenciainfra.com
